ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS OMFATTNING

Vid överlåtelsebesiktningen genomför besiktningsförrättaren
en byggteknisk besiktning av fysiska skick vid besiktningstillfället.
Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är byggnadens ålder, brukande och allmänna skick.

Överlåtelsebesiktningen omfattar inte hela fastigheten
utan endast de delar som uttryckligen anges i uppdragsbekräftelsen.

Överlåtelsebesiktningen är en byggteknisk besiktning av byggnad
och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden.
Mark som inte har omedelbart förhållande till byggnaden faller utanför överlåtelsebesiktningen.
Om inte annat uttryckligen avtalats omfattar inte heller överlåtelsebesiktningen installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation samt rökgångar och eldstäder. I överlåtelsebesiktningen ingår inte miljöinventering och inte heller undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. Särskilt skriftligt avtal om besiktning även av undantagen del kan dock träffas. Sådan besiktning utförs då i form av fortsatt teknisk utredning. Fortsatt teknisk utredning, förslag till avhjälpande av brister, kostnadsberäkningar och värderingar i övrigt ingår inte
inom ramen för en överlåtelsebesiktning.
För överlåtelsebesiktningen gäller de villkor som återfinns i uppdragsbekräftelsen.

ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS PRAKTISKA
OCH JURIDISKA BETYDELSE

Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället.

Den information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar
köpares och säljares kunskap om byggnadens fysiska skick.
Informationen i besiktningsutlåtandet får betydelse för
tillämpningen av jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare.

Förhållanden som antecknas vid den okulära besiktningen och
sådana befarade fel som antecknas efter riskanalys är redovisade
på ett sätt som innebär att köparen före köpet fått kunskap om förhållandena. De fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias
kan en köpare inte göra gällande mot en säljare om inte säljaren lämnat garanti. Garantier och annan information om fastigheten
med byggnaden som säljaren lämnar under överlåtelsebesiktningen bör också införas i köpekontraktet.

ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS GENOMFÖRANDE

Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller överlämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till den som beställt överlåtelsebesiktningen. Av uppdragsbekräftelsen framgår
överlåtelsebesiktningens omfattning. Före överlåtelsebesiktningen
går besiktningsförrättaren igenom uppdragsbekräftelsen med beställaren så att några oklarheter om överlåtelsebesiktningens omfattning inte föreligger.

Överlåtelsebesiktningen innehåller fyra moment och avslutas med att besiktningsförrättaren redovisar resultatet i ett besiktnings­utlåtande.

I besiktningsutlåtandet redovisas sådan information om byggnadens fysiska skick vid besiktningstillfället som är av väsentlig betydelse
för en fastighetsägare att känna till. Beställaren skall förvissa sig
om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet antecknar uppgifter som lämnas under besiktningen. Däremot noteras inte skavanker, skador på grund av slitage och andra i sammanhanget obetydliga upplysningar.

För att överlåtelsebesiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall beställaren se till att samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege skall finnas tillgänglig.

Efter det att besiktningsförrättaren överlämnat besiktningsutlåtandet skall besiktningsutlåtandet noggrant läsas igenom av beställaren.

1) Handlingar

Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är byggnadens
ålder, brukande och allmänna skick. Som grund för överlåtelsebesiktningen används handlingar samt upplysningar
från säljaren som lämnats till besiktningsförrättaren om
handlingarna är av den beskaffenheten
att de kan användas.
Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren får
del av och som används antecknas i besiktningsutlåtandet.
Tillhandahåller fastighetsägaren handlingar eller lämnar denne
på annat sätt information rörande fastigheten eller byggnaden
skall besiktningsförrättaren anteckna detta i besiktningsutlåtandet
och låta informationen utgöra grund för besiktningen.
Det åligger inte besiktnings­förrättaren att särskilt kontrollera uppgifternas riktighet i annat fall än i de avseenden där de framstår som uppenbart felaktiga.

2) Okulär besiktning

I överlåtelsebesiktningen ingår en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker synliga
ytor i sam­tliga tillgängliga utrymmen samt fasader,
tak och mark i den mån de är av byggteknisk betydelse.
Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara.
Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en
okulär besiktning av sådant utrymme eller yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet.

Sådan yta eller utrymme ingår normalt i köparens undersökningsplikt även om ytan eller utrymmet inte besiktigas. Om ytor och utrymmen som inte besiktigas
får köparen söka informa­tion på annat sätt än genom överlåtelsebesiktningen t ex genom att säljaren ombeds
lämna garanti eller annan specificerad information om
den del som inte besiktigas.

3) Riskanalys

Vid sidan av de fel som antecknats vid en omsorgsfullt gjord
okulär överlåtelsebesiktning skall besiktningsförrättaren
anteckna om det finns påtaglig risk för att byggnaden har
andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren
att beakta den information som framkommit av handlingarna, fastighetsäga­rens uttalanden, den okulära besiktningen och
andra jämförbara fastigheter och byggnader samt sådana förhållanden som det är viktigt för en fastighetsägare att känna till.
När påtaglig risk för väsentligt fel antecknas i besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren
lämna en motivering.

4) Fortsatt teknisk utredning

Besiktningsförrättaren kan föreslå fortsatt teknisk utredning
avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i den okulära besiktningen liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i och för sig inte ingår
i överlåtelsebesiktningen.
För påtaglig risk för väsentligt fel som anges i
riskanalysen föreslår besiktningsförrättaren inte
fortsatt teknisk utredning. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om påtaglig risk för väsentligt fel som besiktningsförrättaren antecknat i riskanalysen finns eller inte.
Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen.
En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.

BESIKTNINGSUTLÅTANDET

Besiktningsutlåtandet innehåller all den samlade informationen
från överlåtelsebesiktningen om den besiktigade fastighetens
fysiska skick vid besiktningstillfället
Uppgifter om fastigheten liksom åtgärdsförslag eller kostnadsberäkningar som lämnats under besiktningen
men som inte antecknats i besiktningsutlåtandet ingår
inte i överlåtelsebesiktningen och kan inte läggas till
grund för ett ställningstagande eller förväntan om fastighetens fysiska skick och kan inte heller läggas till grund för åtgärdsprogram eller kostnadsuppskattning.

INSTRUKTION FÖR LÄSNING
AV BESIKTNINGSUTLÅTANDET

Efter det att beställaren fått besiktningsutlåtandet
skall beställaren noga läsa besiktningsutlåtandet.
Anser beställaren att det saknas någon uppgift eller påpekande i besiktningsutlåtandet som besiktningsförrättaren lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen skall beställaren omgående sända besiktningsutlåtandet till besiktningsförrättaren för eventuell komplettering. Vid läsning av besiktningsutlåtandet skall
beställaren normalt räkna med att ju äldre en fastighet är desto större anledning finns det att tro att fel finns och att slitaget är
större än i en nyare fastighet.

Sedan beställaren läst besiktningsutlåtandet skall beställaren
därefter välja ett eller flera av här angivna fem alternativ:

antingen att köpa den besiktigade fastigheten
på de villkor som säljaren angivit.

att avstå från att köpa den besiktigade fastigheten.

att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtande inleda en diskussion med säljaren om pris och andra villkor för köp.

att be säljaren om en skriftlig garanti i köpekontraktet för att fel eller risk för fel som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger.

att be säljaren att få utföra en fördjupad undersökning genom
en fortsatt teknisk utredning för att klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att förvissa sig om den påtagliga risk för väsentliga brister som anges i riskanalysen är infriad eller inte.

FÖRSÄKRING

Besiktningsförrättare som utför avtalad överlåtelsebesiktning
har tecknat konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning.

BEGRÄNSNINGAR I BESIKTNINGSFÖRRÄTTARENS SKADESTÅNDSSKYLDIGHET

I det fall det i besiktningsutlåtandet lämnas otillräcklig eller felaktig information om den besiktigade fastigheten kan beställaren komma att lida skada genom att fastigheten avviker från vad som
beställaren kan förvänta sig när beställaren läst besiktningsutlåtandet. Beställarens skada kan innebära att en
annars berättigad nedsättning av köpeskillingen blir lägre än vad
som är motiverat eller så blir reparationskostnaderna högre än vad beställaren förväntat sig. Besiktningsförrättare är skyldig ersätta beställarens skada som besiktningsförrättaren orsakar genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen.
För detta ansvar gäller nedan angivna begränsningar.

Besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet uppgår till ett belopp motsvarande den nedsättning av köpeskillingen beställaren skulle
ha fått om felet påtalats vid köpetillfället. Den sammanlagda skadeståndsskyldigheten för ett och samma uppdrag är dock begränsad till ett belopp motsvarande 15 basbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. Ersättning för skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 20 % av ett basbelopp ersätts inte. Skada som beror
på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsförrättaren lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen ersätts endast om beställaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet.

Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för annan skada än beställarens skada och inte heller för skavanker, slitageskador och andra obetydliga förhållanden om fastigheten som inte antecknats i besiktningsutlåtandet. Utför besiktningsförrättaren fortsatt teknisk utredning anses överlåtelsebesiktningen och utredningen vad gäller ansvarsbegränsningen vara samma uppdrag.

Krav mot besiktningsförrättaren skall anmälas (reklameras) till
denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter uppdragets avslutande. Uppdraget är avslutat när besiktningsförrättaren begär betalning för besiktningen.

Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket.

FÖRBUD MOT ATT ÖVERLÅTA BESIKTNINGSUTLÅTANDET

Besiktningsförrättaren har upphovsrätt till
besiktningsutlåtandet. Beställaren har rätt att nyttja
besiktningsutlåtandet för avtalat ändamål.
Varken besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätten till besiktningsutlåtandet får utan uttryckligt medgivande
från besiktningsförrättaren av beställaren överlåtas på annan och får inte användas i annat syfte än vad som
anges i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet.
Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren.

ÖVRIGT

Med besiktningsförrättare respektive beställare i uppdragsbekräftelsen och i besiktningsutlåtandet avses i tillämpliga delar även besiktningsföretaget respektive köpare av den
besiktigade fastigheten. Förutsättningarna och villkoren under ÄNDAMÅLET MED ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN med underrubriker
är detsamma i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet.

Besiktningsförrättaren skall arkivera ett besiktningsutlåtande eller kopieringsbar kopia under den tvååriga ansvarstiden.